Przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą w zakresie dostarczania energii elektrycznej, energii cieplnej, wody lub gazu zmuszeni są budować i sytuować na cudzych nieruchomościach urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wymienionych mediów. Co oczywiste, prowadzi to do konfliktu interesów pomiędzy przedsiębiorstwami przesyłowymi a właścicielami nieruchomości. Niejednokrotnie właściciele gruntów są w istotny sposób ograniczeni w korzystaniu z nich, przy czym stopień uszczerbku, jaki ponoszą, zależy od rodzaju urządzenia przesyłowego, sposobu jego rozmieszczenia na działce oraz przeznaczenia działki. Najczęściej pojawiającym się problemem jest brak możliwości wzniesienia budynku na nieruchomości, co wynika z konieczności utrzymywania strefy ochronnej w związku z zainstalowanym urządzeniem przesyłowym. O ile bowiem przeprowadzenie linii wysokiego napięcia przez grunt przeznaczony np. na łąkę nie wyrządzi znaczącej szkody właścicielowi tego gruntu, o tyle poważny problem będzie miał właściciel, który na nieruchomości, na której zlokalizowane jest tego typu urządzenie, zamierza wybudować dom. W takich też sytuacjach właściciele nieruchomości zaczynają zastanawiać się nad możliwością rozwiązania swojego problemu na drodze prawnej. Wypada zatem, przynajmniej skrótowo, naszkicować sytuację prawną właścicieli, którzy z różnych przyczyn zmuszeni są znosić na swoich nieruchomościach obecność urządzeń przesyłowych.
Jedynie fragmentem tego bardzo obszernego zagadnienia jest instytucja tzw. służebności przesyłu. Została ona wprowadzona do polskiego systemu prawnego na mocy ustawy z dnia 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2008 r., nr 116, poz. 731), która weszła w życie z dniem 3 sierpnia 2008 r. Służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym i stanowi – obok służebności gruntowych oraz służebności osobistych – trzecią kategorię służebności. Definicję służebności przesyłu zawiera art. 3051 k.c., który stanowi, iż nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia przesyłowe, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń.
Z uwagi na fakt, iż przedsiębiorcy będący właścicielami urządzeń przesyłowych często nie potrafili wykazać skutecznego tytułu prawnego uprawniającego do utrzymywania tych urządzeń na cudzej nieruchomości, instytucja służebności przesyłu miała uregulować prawnie tego rodzaju sytuacje. W tym miejscu wskazać należy, iż brak tytułu prawnego do zainstalowania oraz utrzymywania na cudzym gruncie jakiegokolwiek urządzenia, w tym urządzenia przesyłowego, co do zasady uprawnia właściciela do żądania usunięcia tego urządzenia. Zgodnie bowiem z art. 222 § 2 k.c., przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą (rzeczą w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest także nieruchomość), przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń (roszczenie negatoryjne). Posadowienie urządzeń przesyłowych na cudzym gruncie niewątpliwie stanowi naruszenie prawa własności, ponieważ stwarza dla właściciela ograniczenie w możliwości swobodnego korzystania z gruntu. A zatem, przed wprowadzeniem przepisów prawnych dotyczących służebności przesyłu właściciel gruntu, na którym bez podstawy prawnej utrzymywano urządzenie przesyłowe, mógł przede wszystkim żądać usunięcia takiego urządzenia. Nie trzeba przekonywać, że realizacja tego uprawnienia przez znaczącą liczbę właścicieli gruntów w istotny sposób utrudniłaby funkcjonowanie przedsiębiorstw przesyłowych, co z kolei nie służyłoby dobru powszechnemu.
Przepisy regulujące służebność przesyłu wprowadziły rozwiązanie, które miało pogodzić interesy podmiotów prowadzących przedsiębiorstwa przesyłowe oraz właścicieli gruntów. Na mocy art. 3052 § 1 k.c. wyposażono przedsiębiorcę w uprawnienie do żądania, aby właściciel ustanowił na jego rzecz służebność przesyłu, jeżeli jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń przesyłowych. Jeżeli zatem właściciel gruntu zamierza wystąpić przeciwko przedsiębiorcy z roszczeniem negatoryjnym, wówczas przedsiębiorca może domagać się ustanowienia na jego rzecz służebności przesyłu. Ustanowienie służebności przesyłu następuje oczywiście za odpowiednim wynagrodzeniem, co powoduje że jej ustanowienie jest korzystne także dla właściciela nieruchomości. Przepisy Kodeksu cywilnego nie określają niestety kryteriów, w oparciu o które należy ustalać wynagrodzenie, ograniczając się jedynie do stwierdzenia, że powinno to być wynagrodzenie „odpowiednie”. Wydaje się, iż w grę może wchodzić zarówno wynagrodzenie jednorazowe, jak również periodyczne. W tym drugim przypadku właściciel nieruchomości otrzymywałby w określonych odstępach czasu (np. co roku) ustalone przez sąd bądź uzgodnione przez strony wynagrodzenie.
Jak zatem widać, występowanie wobec przedsiębiorcy z żądaniem usunięcia znajdujących się na nieruchomości urządzeń przesyłowych nie ma w obecnym stanie prawnym racji bytu. Pojawia się zatem pytanie, co zrobić w sytuacji odwrotnej, jeżeli na nieruchomości znajdują się urządzenia przesyłowe, a ich właściciel, mimo iż nie posiada tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości w tym zakresie, nie okazuje zainteresowania ustanowieniem służebności przesyłu. Sytuację niniejszą reguluje art. 3052 § 2 k.c., który stanowi, że jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń przesyłowych, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu. W takiej sytuacji należy wystąpić wobec przedsiębiorstwa przesyłowego z żądaniem ustanowienia służebności przesyłu. Jeżeli strony dojdą do porozumienia co do wysokości wynagrodzenia, wówczas służebność przesyłu można ustanowić w drodze umowy, przy czym oświadczenie woli właściciela musi być złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 k.c.). Jeżeli strony porozumienia nie osiągną, wówczas można skierować żądanie na drogę postępowania sądowego.
Bardzo często urządzenia przesyłowe instalowano w okresie PRL-u. Tytuły prawne, w oparciu o które sytuowano te urządzenia, były różne, przy czym zdarzało się i tak, że nie było żadnego tytułu prawnego. Jeżeli jednak podmiot, który umieszczał urządzenie na cudzym gruncie, miał do tego tytuł prawny, w takim razie w chwili obecnej właścicielowi nie przysługuje uprawnienie do żądania zapłaty wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu. Roszczenie niniejsze przysługuje właścicielowi tylko wówczas, gdy służebność przesyłu jest konieczna do korzystania z urządzeń przesyłowych (art. 3052 § 2 k.c.). Jeżeli zatem przedsiębiorca posiada inny tytuł prawny, który umożliwia mu utrzymywanie na nieruchomości urządzeń przesyłowych, w takim razie ustanawianie służebności przesyłu nie jest konieczne.
W pierwszej kolejności wspomnieć należy o art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (t.j. – Dz.U. z 1974 r. Nr 10, poz. 64 ze zm.), który stanowił, iż organy administracji państwowej, instytucje i przedsiębiorstwa państwowe mogą za zezwoleniem naczelnika gminy – a w miastach prezydenta lub naczelnika miasta (dzielnicy), zakładać i przeprowadzać na nieruchomościach – zgodnie z zatwierdzoną lokalizacją szczegółową – ciągi drenażowe, przewody służące do przesyłania płynów, pary, gazów, elektryczności oraz urządzenia techniczne łączności i sygnalizacji, a także inne podziemne lub nadziemne urządzenia techniczne niezbędne do korzystania z tych przewodów i urządzeń. Art. 35 ust. 2 ustanawiał natomiast na rzecz osób upoważnionych przez właściwy organ, instytucję lub przedsiębiorstwo państwowe prawo dostępu do tych przewodów i urządzeń w celu wykonywania czynności związanych z ich konserwacją. Warto zwrócić uwagę, iż niniejszy przepis uprawnia określone podmioty jedynie do zakładania urządzeń przesyłowych oraz dostępu do nich w związku z potrzebą konserwacji. Sąd Najwyższy wyraził jednak pogląd, że decyzja wydana na podstawie omawianego przepisu jest tytułem prawnym dla przedsiębiorcy przesyłowego do stałego korzystania z wymienionej w tej decyzji nieruchomości (uchw. SN z dnia. 20.01.2010 r., III CZP 116/09).
Jeżeli zatem przedsiębiorstwo przesyłowe posiada decyzję administracyjną wydaną na podstawie art. 35 ust. 1 w/w ustawy, wówczas właściciel nie może domagać się wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu. Pogląd zaprezentowany przez Sąd Najwyższy w przywołanej wyżej uchwale jest aktualny także w odniesieniu do:
- zezwoleń wydanych na podstawie art. 75 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 roku o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. z 1985 r., nr 2, poz. 99 ze zm.),
- decyzji administracyjnych wydanych w oparciu o art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. – Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.).
Podstawy prawnej do legalnego posadowienia urządzeń przesyłowych na nieruchomości innego właściciela nie stwarza natomiast decyzja administracyjna zatwierdzająca projekt budowy i zezwalająca na budowę (tak wyrok SN z dnia 6.07.2012 r., V CSK 344/11).
Na gruncie stanu prawnego istniejącego przed wejściem w życie ustawy z dnia 30 maja 2008 r., która wprowadziła do systemu prawnego instytucję służebności przesyłu, ukształtowało się jednolite orzecznictwo Sądu Najwyższego w kwestii możliwości zasiedzenia służebności gruntowej, której treść odpowiadałaby obecnej służebności przesyłu. W jednym z ostatnich orzeczeń dotyczących tej materii Sąd Najwyższy stwierdził: „Dopuszczalne jest przed prawnym uregulowaniem służebności przesyłu nabycie przez zasiedzenie przez podmiot prowadzący przedsiębiorstwo służebności odpowiadającej treści służebności przesyłu” (postanowienie SN z dnia 5.07.2012 r., IV CSK 606/11). Mimo iż pogląd, który przyjął Sąd Najwyższy, może budzić wątpliwości, trzeba mieć na uwadze, iż linia orzecznicza jest w tym zakresie utrwalona. Należy zatem ustalić, kiedy przedsiębiorca przesyłowy nabywa w drodze zasiedzenia służebność przesyłu bądź służebność gruntową odpowiadającą treści służebności przesyłu.
W tej kwestii należy odwołać się do art. 292 k.c., który stanowi, iż służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio. Przepis niniejszy, mimo iż wprost odnosi się jedynie do służebności gruntowych, znajduje odpowiednie zastosowanie do służebności przesyłu (art. 3054 k.c.). Nabycie służebności przez zasiedzenie następuje, jeżeli posiadacz służebności (art. 352 § 1 k.c.) znajduje się w jej posiadaniu nieprzerwanie przez okres trzydziestu lat, a jeżeli uzyskał posiadanie w dobrej wierze – przez okres lat dwudziestu (art. 172 k.c.). Dobra wiara występuje wówczas, gdy podmiot instalujący urządzenia przesyłowe na cudzym gruncie pozostawał w przekonaniu, że posiada tytuł prawny do ich zainstalowania, mimo iż przekonanie to okazało się nieuzasadnione. Pojęcie „dobrej wiary” jest ujmowane przez Sąd Najwyższy w interesującym nas zakresie wyjątkowo liberalnie. Otóż w uzasadnieniu do postanowienia z dnia 5.07.2012 r. (IV CSK 606/11) znalazło się stwierdzenie następujące: „Rozumienie pojęcia «dobrej wiary» w sensie tradycyjnym nie wyklucza w pewnych sytuacjach traktowania posiadacza w złej wierze tj. takiego, który wiedział lub powinien był wiedzieć, że nie jest właścicielem, na równi z posiadaczem w dobrej wierze, jeżeli przemawiają za tym, ze względu na szczególne okoliczności sprawy, zasady współżycia społecznego”. W ocenie Sądu Najwyższego, tego rodzaju szczególną okolicznością jest sytuacja, w której właściciel przez kilkadziesiąt lat nie protestował przeciwko obecności urządzeń i nie ubiegał się w ramach przysługujących mu środków prawnych o zmianę ich lokalizacji.
W związku z powyższym, jeżeli urządzenia przesyłowe były zakładane nie później niż 30 lat temu, wówczas przedsiębiorca przesyłowy nabył odpowiednią służebność (gruntową lub przesyłu). Dodatkowo, jeżeli uzyskał posiadanie służebności w dobrej wierze, wówczas nabycie służebności przez zasiedzenie nastąpiło, jeżeli założenie urządzeń nastąpiło nie później niż dwadzieścia lat temu.
autor: Adwokat Marek Skrzyszowski
sporządzono 01.01.2013 r.
